我国举行的两会确立了新的民法典草案，其中对法拍房的居住权有了新的规定。那么这部被称为“社会生活百科全书”的法律中，大家对于居住权新增条款出现了很多争议。民法草案居住权对法拍房影响有那些呢？对于成都法拍房市场又有什么影响呢？
《民法典（草案）》中的具体规定：在第十四章，第三百六十六条至第三百七十一条规定了居住权制度，其中：
第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期间；(五)解决争议的方法。
第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
——《民法典（草案）》2020年05月28日颁布，2021年01月01日起执行
1.居住权
一般人都认为，父母死去其财产子女继承，有着充分的处理权，对不对？但是假设，老人在去世之前，觉得照顾他的那个保姆或者哪个邻居朋友，对他很不错，愿意把房子给这个人长期居住，并且白纸黑字地写了下来。
买二手房法拍房要小心了，不查居住权，买了也住不进去！
那么不好意思，作为老人的子女，虽然可以去继承和出售这个房子，但在这个保姆或者邻居死亡之前，不管是作为子女，还是后面买到这套房子的人，都没有这个房子的居住权，有趣的是网上有一个说法：“子女就算继承了房屋，也不一定熬得过居住权”。
是不是有点傻眼？
这个可不是大家以前认知的那种租赁权，而是居住权。租赁权是需要付出对价的，并且需要遵守租赁期限最长不能超过20年的法律规定，而居住权是可以超过20年的，可以约定某个人拥有居住权直至其死亡为止。
2.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权
假设你在买二手房，或者法拍房产的时候，遇到了这种情况，你是不是想死的心都有了？你花费了好几百万买的房子，你不能住进去不说，别人占据你家房子居住，还是具有合法性的。
因为新《民法典》里面明确约定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
民法草案居住权对法拍房影响有多大？
这个时候，你除了跟拥有居住权的人协商外，没有任何其他办法。
不过也有好消息，那就是新《民法典》里面也明确约定说“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，同时，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”也就是说，这个居住权要登记才设立。
未来我们在购买二手房、法拍房的时候，除了要去查询该房屋的权属、抵押、查封、欠缴情况外，还要再多一项工作了，那就是要去查这套房子的居住权情况。
3.居住权本质上就是把房子的所有权和使用权分离了。
居住权不是所有权，而属于“用益物权”，就是占有、使用和收益的权利。一旦你的房子被设定了居住权，就等于被剥夺了使用权，除了你能决定房屋出售以外，其他的你说了都不算。只要居住权期限没到，享有居住权的人就可以合法地住下去，房子的主人没有任何办法赶他走。不过，民法典对居住权有严格的规定，比如居住权只能通过合同、遗嘱等方式获得，必须签订书面合同，而且要向登记机构申请居住权登记才能生效；居住权不能转让，不能继承；居住权到期或者居住权人死亡，还要办理注销登记。那么，居住权的意义在哪里呢？谁愿意把自己房子的使用权拱手给别人，而且自己都无权使用？其实，从民法典对居住权规定背后的含义来看，它主要适用的应该不是普通公民之间的平常行为，而是针对公租房、老年人“以房养老”等特殊情况，让享有居住权的这部分人能够更有保障，某种程度上可以解决“房子是用来住的，不是用来炒的”这个问题。
4.“居住权”的设定，完全打破了房产交易市场的固有模式，改变了房产的商业属性。
对于这种情况，我们再来看大家比较关心的几个问题：
设立居住权的房子还可以交易？
——可以交易，但不可以租赁。
设立居住权的房子可以过户交易，但是，居住权不会随产权人信息的转移而发生变化。
拥有房子的居住权，我就可以住一辈子？
——如果没有设立居住权消灭的具体期限，居住权人可以永久居住直到死亡。
设有居住权的法拍房不能过户？
——可以过户，但是过了户也得等居住权期间届满或者居住权人死亡，才能拥有房屋全部的使用权。
法拍房市场会不会出现设立居住权的房子？
——会，法拍房主要是由于申请执行人向法院申请强制拍卖房产，与居住权的设立无关。
司法拍卖作为法院强制执行的手段之一，可以在拍卖成交之后，将物权强制转移到买受人名下（执行裁定书）。
【法拍解读】居住权约定仅为赠与行为，无法排除法院执行，同样可以被强制涤除，涤除之后房屋恢复原状，可以正常买卖交易。
5.相关评论
【网友一】居住权可以解决什么问题？空巢老人要再婚，害怕房产纠纷，直接给子女，怕子女擅自处分房屋自己没有居所，等到死后处理又怕遗产纠纷……现在有居住权了，老年人先把房产给子女，同时设立并登记一个给自己和配偶的居住权。
【网友二】居住权可以对抗法院执行财产吗？反正原则上无偿的，被执行人事先对名下房产全部设立居住权呢？法院怎么执行？
【网友三】居住权最大的隐患就是被用来对抗执行，被执行人名下唯一住房可以被执行也是争取了好久才得以实行。例如抵押登记在先，居住权登记在后，执行阶段如何处理？
【网友四】照这样发展，就会出现一个有趣的现象，越来越多的人会选择买新房，二手房的过户交易等风险会越来越大。对于法拍房市场来说，也会出现执行风险。
新型用益物权——居住权
继房屋所有权、土地使用权之外，《民法典》首次提出了“居住权”这一新型用益物权。
居住权：居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，向登记机构申请居住权登记。
同时也规定居住权自登记时设立，不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外；居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
成都法拍房又增关卡
确实，居住权的出台让法拍房市场面临着更大的挑战。即使在没有居住权存在的情况下，也常常会有一些购房者掉入法拍陷阱，如拍到无法过户、无法入住、瑕疵严重的法拍房。而将来，法拍市场中必然会流入一部分绑定居住权的“瑕疵”房产。
瀚海法拍网认为，这其中将不乏恶意设置居住权的情况出现。若购房者拍到已绑定居住权的房产，即使可以办理正常过户手续，也无权清退居住权人。自己不仅无法入住，也会影响到后期该房产上市交易的市场价值。此次居住权的设立，相当于在法拍房的竞拍之路又增设了一道关卡。
不过，购房者大可不必因居住权过于担忧，只要在竞拍前，通过专职人员做好风险把控，在查清房产属性、抵押等情况的基础上，确认房屋是否已绑定居住权即可。
在过五关斩六将的艰难拍房之路，前期调查非常必要，瀚海法拍网也将为购房者提供安心、可靠的助拍服务，降低购房者的拍房风险。同时，在各项繁冗的手续、贷款、出价技巧、预算规划等方面，皆可全权代办，让购房者在拍房过程中省时省力省心，买到真正“实惠”的法拍房。
对于成都法拍房购买，前期尽调是一定要充分的。客户要找专业人士对成都法拍房源进行充分了解，知己知彼才能买到心仪房源。
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