我们在买司法拍卖房时，往往会遇到各种各样折扣的法拍房，有7折的、有6折的，甚至5折的。法拍房进入市场拍卖，法拍房的价格究竟怎么来的？这也是成都法拍房客户比较关心的问题。
房屋估价
如果想找评估公司进行房屋估价，法院会要求双方当事人规定期限内在评估公司名单中协商出三家评估机构，并且确定好评估顺序。
如果双方当事人没有协商好或者有一方跑路了下落不明的，就会通过随机摇号来确定三家评估机构及评估顺序。
确定好顺序后，法院会向顺序在先的机构出具写清楚财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容的评估委托书，同时还会将已查明的财产情况以及相关材料交给评估机构。
评估机构进行评估之后应当出具评估报告，评估报告应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。
这也是目前我们看到法院采用的最多的方式，因为通过评估机构的评估，我们可以更加直接通过数据去评估房产的价值，减少市场价格的误差。
通过以上方式确定抵押房产评估价后，拍卖程序就可以启动了，接下来的就是按照拍卖步骤一步一步走完流程了。
法拍房价格是个谜？
竞买法拍房，我们往往只能看到起拍价和评估价，而成交价是一个未知的变量，最后的金额高低要依据参拍人数，以及现场竞拍来定。
竞拍激烈，报名的人多，抬价次数高，这个房子最终成交价就高，当然也有可能没人参拍或者报名不出价的情况，造成最后流拍。
所以同一楼盘或者同一区域的房子，也可能之间价格差比较大。另外，房子本身因为室内结构，房屋朝向，价格，面积等多种因素，受到的关注也不一样。
例一：房山区世界名园为例
2019年该小区成交了20余套法拍房，2020年截止目前，成交了15套法拍房。而成交的房源，有同一单元上下楼层，也有不同单元的同一楼层，起拍价不同，拍卖次数不同，最后的成交价的差异也大。
例二：2020年世界名园已成交的法拍房
另外，顺义区顺安南路12号院就成交过这样两套别墅，同样都是第二次拍卖，从起拍价上看，两套别墅起拍价都是780万，但是成交价却差了一两百万。
其中一套是四区59号楼的别墅，最终以900多万成交，起拍价是780万。而另一套一区24号楼的别墅最后以780万成交。这两个房子虽然都在顺安南路，但房子结构，面积上都完全不同，59号楼的别墅是建筑面积400多平方米，24号院的是200多平方米，前者是独栋别墅，后者是联排。
好在，这两套别墅最终都成交出去了。因为，同一位置的法拍房并不一定能同时成功拍卖。以丰台区的一处拍卖的房子例子，面积大概都是60平方米左右，在同一楼里的房子，但是起拍价差了二三十万，最终成交价也差了几十万。
买法拍房，选中一套合适的房源很关键。因为它涉及到方方面面的细节，稍不注意门门道道都是坑，一份详尽的房屋背景调查，对于每个竞买人都是绝不能少的一个步骤。瀚海专业团队，提供房源真实、产权清晰、费用明确的保障服务，让拍房更放心。
起拍价其实是这样定的。每一套房子都是不一样的，情况也不一样，那么由于被执行人的房子外债总额不同，房子情况不同，各种瑕疵评估等，法院会首先聘请一个评估公司来进行房子价值评估，然后根据房子的情况来制定起拍价格，现在的起拍价是房子总价的7到8折，如果被执行人对评估价有疑义可以申请重新评估和打折。这其中没有任何黑幕，法院也是想快速变现的，提高结案率。
法拍房起拍价会低于市场价，吸引购房者购买。但是购房者在起拍时，一定要对价格有所了解，加上相关税费等，与市场价进行横向对比。好了，有更多成都法拍房的问题欢迎咨询邓老师。